深圳将编成全市统一房租指导价格■ 深圳特区报记者 李舒瑜深圳是一个移民城市，外来人口多，流动性大，全市大约有65%的常住人口租房寄居，其中多达六成租客住在城中村。昨天，市六届人大常委会第二十九次会议审查会市政府关于减缓培育和发展住房出租市场工作情况的报告。报告警告，要注目城中村专业化出租推高房租，对低收入人群构成吸管效应。
深圳多达六成租客住在城中村我市住房出租市场是全国仅次于、最活跃的出租市场之一。据初步统计，我市共计各类租赁住房大约783万套、3.48亿平方米，占到住房存量总套数的73.5%。出租住房供应量大，能基本符合各类群体的市场需求，呈现“三低”的特点：一是城中村和工业设施宿舍占到较为低，城中村出租住房大约490万套，占到全市出租住房的62.6%；工业设施宿舍大约140万套，占到17.9%。
二是市场化出租占到较为低，超过673万套，占到比86%。政府公租房、单位较低租金自用房、保障性出租住房等政策性住房大约110万套，仅有占到14%。三是出租住房光阴慢出租率低，商品住房的空房时间一般为2至4周，城中村空房时间一般为1至3周。
部分原特区内及地铁沿线城中村基本正处于满租状态。超强八成租客租金收益比在30%以内报告表明，除了“三低”，我市住房出租市场还有“三较低”的特点：一是机构专业化住房出租占到较为较低，绝大部分为业主自行租赁或者“二房东”交由租赁，“个人对个人”是主流。机构化出租仅有占到市场化出租住房的4%左右，近高于北京（10.3%）、上海（7.6%）和杭州（9.2%）等国内城市。
二是住房出租注册备案亲率较低，截至今年10月底，全市住房类房屋租赁注册备案仅有50万余份，面积0.68亿平方米，大约占到全市市场化出租住房套数的7.5%。三是大部分居民租金开销压力并不大。全市商品房租金大约为80元/平方米，城中村租金基本平稳在40元/平方米以内。
调查结果，全市租金收益比在30%以内的承租人占比为87.2%，按租金收益比警戒线30%的国际惯例，我市大部分居民租金开销压力并不大。大量较低租金城中村住房为广大中低收入家庭和新的低收入家庭获取了低价便捷的居住于空间。
城中村专业化出租对低收入人群构成吸管效应我市住房出租市场蓬勃发展，但近年来也暴露出租金下跌态势显著、市场不道德过于规范、企业进村改建无序等新问题。多达，我市房租自去年9月以来倒数14个月同比呈现出下跌态势。其中今年1至10月商品房同比下跌7.9%，城中村住房同比下跌6.8%。房租下跌的原因是多方面的，有人口结构变化带给的消费升级，有违法建筑处置和城市更新带给的出租房源结构优化，也有房价和租金的同步效应。
报告认为，要注目城中村专业化出租对低收入群体构成的吸管效应。据初步统计，目前住房出租企业“进村”数量大约200个，改建住房（不含接洽）大约10万套，占到城中村出租房的2%；已改建租赁大约1万套。企业积极开展城中村专业化出租时，通过统一改建正立、建设楼栋连廊、设置分享空间、减少家私家电配备等改建和获取更加多电子货币服务，更有了白领等较高收益群体住进。但是，此举在提高城中村居住于环境的同时，也使得原本价格较低的城中村住房租金较原本普遍提高50%至100%，还造就周边并未改建楼栋租金下跌大约10%。
部分分散式长租公寓机构为加快扩展而抢夺房源，带给房租的非理性下跌。报告警告，房租的下跌，挤占了对价格更为脆弱的低收入者的居住于空间，尤其是部分企业在进村改建中牵头原村民、股份公司擅自拆迁现有租户，又并未采取有效的移往措施，带给较小社会风险。到2022年追加出租住房不少于30万套报告认为，住房出租市场不仅关系基本民生，而且关系到我市营商环境、社会综合治理等方方面面。下一步我市将多渠道减少出租住房供应，力争到2022年追加建设筹措各类出租住房不少于30万套，占到追加建设筹措住房总量的50%以上。
我市还将强化对城中村规模化改建的指导，合理设置出租企业管理制度门槛，通过规划专责、价格指导等手段有序前进城中村改建。对城中村综合整治给与必要财政补贴，减少企业改建和运营成本，引领出租企业按照租户消费结构和缴纳能力，供应适合的出租住房。
报告明确提出，我市将编成全市统一、科学、合理的租金指导价格并定期向社会公布，引领骨干企业出租房的租金不低于所在区域的租金指导价格。
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